「家賃収入だけで働かない生活がしたい」


もしも家賃収入だけで生活できたら、将来はどんなに安心でしょうか?
家賃は毎月自動で入ってくるので、言ってみれば「不労所得」のようなものです。

老後の生活は今や、年金だけには頼れません。
老後の生活に不自由を感じないためにも、年金以外の収入源の確保は現役時代から前もって始めておきたいものです。
実際、アパート経営やマンション経営を始める方の大半は、定年退職前や引退前の現役世代の方たちです。

とは言っても、家賃収入だけで働かない生活ができるほど、アパートやマンションの黒字経営は簡単ではありません。
そこでここでは、家賃収入だけで働かない生活を送りたい方のために、アパートやマンションの黒字経営に必要な戦略のポイントをご紹介していきます。

ところで、家賃収入だけで働かない生活を送るためには、毎月いくら必要かご存知でしょうか?
まずは、ここから確認していきましょう。


目次


家賃収入がいくらあれば働かない生活ができる?


以上の現実を普通に考えたら、家賃収入だけで生活できるほどの不労所得を今すぐ得るってわけにはいかなそう
いきなり脱サラするのではなく、まずは会社勤めとの両立を目指すべき

そして、家賃収入を黒字にするためには上記のデメリットを乗り越えていく努力が必要
幸いにして、どれも乗り越えられます。
初期投資費用は給料から捻出できますし、購入物件の選定や安定した家賃収入は知識や経験で精度を上げられます。


では、家賃収入だけで働かない生活を送るためには、最低でも一体いくらのお金が必要なんでしょうか?
国税庁の調査によれば、平成30年の平均年収は約441万円、月収になおすと367,500円となっています。

平成30年版 平均年収

出典:国税庁発表資料 「平成30年分民間給与実態統計調査結果について」の(第5表)1年を通じて勤務した給与所得者の1人当たりの平均給与


注意したいのは、家賃収入が毎月367,500円あれば働かない生活が出来るわけではない点です。
家賃収入から経費を差し引いて手元に残る金額(手残り)が、最低でも367,500円必要ってことです。


マンションオーナーやアパートの大家さんの収入の実態


では実際に、アパートやマンションの現役の大家さんたちは毎月安定して367,500円もの利益(手残り)を得られていて、家賃収入だけで働かない生活を満喫できているんでしょうか?

日本全国の大家さんの収入の実態を調べてみました。
とはいっても、大家さんの収支表が公開されているわけではありません。

ここでは、国税庁発表の※平成30年の申告所得税標本調査結果を元に推測しています。

平成30年の申告所得税標本調査結果 第8表

これによれば、不動産所得者は約110万人。
不動産所得者の所得の分布をまとめると、以下のようになります。

300万円以下の割合は48.8万人で、全体の約44%。
300万円超から500万円以下の割合は25.4万人で、全体の約23%
500万円以上の割合は35.6万人で、全体の約32%


国税庁発表のこのデータから、黒字経営で家賃収入だけで働かない生活が送れている大家さんは、3割強と推測できます。
そして、大半の大家さんが300万円未満の家賃収入しかない厳しい実態が分かりました。


では、どうすれば家賃収入だけで働かない生活ができるレベルの年収441万円の黒字を稼ぎ出せるのか?
家賃収入を黒字にするために必要なこととは何なのか?

家賃収入だけで働かない生活を送れる黒字大家になるために、必要な戦略をご紹介します。


家賃収入を黒字にするために必要な4つの戦略


家賃収入だけで働かない生活ができる黒字大家になるために必要な毎月367,500円の手残りは、あくまでも最低限の目標
サラリーマン時代と同等かそれ以下なら、収入面では脱サラした甲斐がない
せっかくなら、サラリーマン時代よりもっと稼ぎたい

黒字大家として目標にしたい年収は、サラリーマン時代以上

無知なまま闇雲に始めても失敗するリスクが大きい
そのためには、戦略が必要

それが以下の4つ

  1. 最終的なキャッシュフローの毎月黒字化を目指す
  2. 投資先の選定
  3. 管理会社の選定
  4. 事業規模の拡大



最終的なキャッシュフローの毎月黒字化を目指す


「高利回り」で尚且つ「低コスト」の物件に投資
表面利回りではなく実質利回りが重要

リフォーム代、管理費や積立修繕費
各種税金 固定資産税 都市計画税…

好条件の融資を取り付ける


毎月の家賃収入から必要経費を差し引いて現金が残ればOK
もちろん少ないより多く残したい

最低条件が毎月367,500円の黒字

家賃収入−諸経費≧367,500円


投資先の選定


投資用不動産には3種類。
「区分所有」「戸建て」「一棟所有マンション・アパート」

規模が大きくなるほど、リスクとリターンが大きくなる。
最初はもっとも小さい区分所有から始めるのがおすすめ。

区分所有とは、分譲マンションの1世帯分です。


管理会社の選定


  満室経営
  物件のメンテナンスを徹底
リフォーム
  トラブル対応

デメリットの項目でも述べましたが、投資不動産を購入すれば家賃収入だけですぐに働かない生活が送れるようになるわけではありません。
経営ノウハウや各種管理が必須となります。

大家さん自身が働かない生活をするためには、すべてを自分で行う自主管理よりも、委託管理がおすすめです。
そして、委託する不動産管理会社はよく吟味すべきです。


事業規模の拡大


家賃収入だけで働かない生活を送るためには、毎月367,500円の黒字が必要です。
最初は経験を積むためにもリスクの小さい区分所有から始めるのがおすすめですが、リターンも小さく目標とする利益はほど遠いでしょう。

1件目で一通り経験したら、その後は保有物件数を増やして事業規模拡大を目指します。
この時に必要なのが、「収益を生む資産を増やす計画性」と「物件情報のリサーチ」です。
いわゆるマーケティングですね。

毎月安定して継続的に家賃収入を得られるかどうかは、物件選びにかかっています。
分かりやすい指標は、「利回り」です。
ザックリ言えば、購入価格の何%の年間家賃収入が見込めるか?という指標です。


家賃収入を働かずに得たいなら業務委託できる管理会社がおすすめ


戦略に沿った努力さえ実を結べば、家賃収入だけで働かない生活が送れる黒字大家にも現実味が増します。
「今すぐ」とはいかなくても、早ければ数年後には脱サラして家賃収入だけで働かない黒字大家になっている姿が目に浮かびます。

とはいっても、脱サラ前の「物件管理」や「物件情報のリサーチ」など、色々大変なのは事実
特に不動産投資初心者にとっては、ハードルが高いでしょう。

そこでおすすめなのが、これらの大半を解決してくれる不動産投資会社の「リノシー」です。
あなたの手間と時間を大幅に削減し、収益向上に大きく貢献してくれるサービスを提供してくれています。


リノシーのサービス内容



仲介手数料0円
入居率99.3%(2020年4月現在)

運営コストを削減できる管理ツール
投資価値の高い独自の物件情報
主要都市の中古ワンルームマンションに特化
投資状況をスマホで確認できるオリジナルのアプリ
賃貸管理サービスが月額一律1,000円(税抜)


つまりリノシーで購入すれば、物件の管理は全部任せられる
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リノシーの会社概要



会社名 株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)
所在地 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー 40F
大阪府大阪市北区梅田2-4-9 ブリーゼタワー 12F
愛知県名古屋市西区牛島町6-1 名古屋ルーセントタワー 5F
福岡県福岡市中央区天神1-1-1 アクロス福岡 12F
北海道札幌市中央区大通西5-1-1 桂和大通ビル38 5F
東京都渋谷区渋谷1-4-12 富田ビル 1F
設立 2013年3月12日
資本金 11億6869万8450円
(2020年4月末日時点)
従業員数 398人
(2020年01月末時点、グループ会社を含む)
事業内容 不動産テック総合ブランド「RENOSY」の運営
「BEST BASHO(ベスト場所)」や「BLUEPRINT by RENOSY」などのAIやRPAを活用した研究開発
中古マンションのリノベーション設計施工
免許登録 宅地建物取引業免許 国土交通大臣(1)第9135号
建設業許可 東京都知事(般−29)第145636号
一級建築士事務所 東京都知事登録 第61581号
小規模不動産特定共同事業者(東京都知事(1)第1号)
加盟団体 一般社団法人人工知能学会
一般社団法人データサイエンティスト協会
一般社団法人リノベーション協議会
公益社団法人全日本不動産協会
公益社団法人不動産保証協会
一般社団法人日本クラウドファンディング協会
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
一般社団法人Fintech協会
日本デジタルトランスフォーメーション推進協会



アパートやマンションで家賃収入を得るまでのデメリット


家賃収入があれば、働かない生活も夢ではありません。
ですがその一方で、家賃収入を得るための不動産投資にはデメリットがあるのも事実。
具体的にどんなデメリットがあるのか、チェックしておきましょう。

  • まとまった金額の初期投資費用が必要

  • 多額の融資を受けなければいけない

  • 長期間安定して収益が上がるとは限らない

  • 購入物件の選定ミスは致命傷になりかねない

  • 管理がわずらわしく修繕コストもかかる



  • まとまった金額の初期投資費用が必要


    「ほんの数十万円程度の元手で十分」、とは述べましたが、ケースバイケースです。
    もっと多額な自己資金が必要なケースにも当然出くわすでしょうし、現在貯蓄ゼロの方はすぐには用意できないでしょう。

    もしも家賃収入だけで働かない生活を実現させたいなら、今からでも毎月少しずつ貯金しておくべきです。


    多額の融資を受けなければいけない


    家賃収入を得るためには当然ですが、賃貸に出す物件が必要です。
    決して安い買い物でないことは確かで、全額自己資金で賄うのは現実的ではありません。

    もちろん物件によって金額は大きく変わりますが、数百万円から数千万円の借金は抱えることになります。
    また、入居者を募集する前にリフォームや修繕が必要な物件の場合は、更に経費がのしかかります。

    長期間にわたる多額のローンの返済には、大きな不安を感じるモノです。


    長期間安定して収益が上がるとは限らない


    せっかく一念発起して投資不動産を手に入れたとしても、まだ家賃収入で働かない生活が約束されたわけではありません。
    実際に多くの人に賃貸契約してもらってはじめて、家賃収入だけで働かない生活が現実味を帯びてきます。

    どんな覚悟をしようとどれだけの借金を抱えようと、約束された収益など存在しません。
    家賃収入だけで働かない生活どころか、儲からなかったり赤字になってしまうリスクは、十分考えられます。

    アパートやマンションを一棟買いする場合、満室経営がベストです。
    ですが人の入れ替わりはこちらではコントロール不可ですし、そもそも常に満室経営というのは現実的ではありません。

    ただ確かなのは、「空室が多いほど赤字が増える」、という事実です。


    購入物件の選定ミスは致命傷になりかねない


    長期間安定して家賃収入を得て働かない生活を手に入れるためにも、購入物件は十分吟味しなければいけません。
    どれだけ個人的に気に入った物件でも、借りる人の需要を満たしていなければ空室が続きます。

    毎月の家賃収入がローンの返済額を上回らなければ、働かない生活どころか赤字です。
    借りる人が少なく空室率が高ければ、当然家賃収入は少ないままです。
    購入物件の選定失敗は経営難に直結し、多額の借金だけが残るリスクが大きくなります。

    どんな物件を購入するべきか、素人の段階では判断が難しいかもしれません。
    「エリア」「間取り」「広さ」「設備」「周辺環境」などなど、需要に合致する物件を見抜く力が不可欠です。


    管理がわずらわしく修繕コストもかかる


    投資用不動産を購入しさえすれば、それだけで継続して家賃収入が期待できるわけではありません。
    購入後の各種管理、メンテナンスや修繕費用の積立は必須です。

    そして、管理業務は貸し主の大事な仕事です。
    管理業務は大きく分けて、「入居者管理」「建物管理」「資金管理」の3つが挙げられます。

    1. 入居者管理
    2. 苦情への対応、退去時に立ち会っての修繕箇所の確認、新規入居者の募集など

    3. 建物管理
    4. 清掃・メンテナンス、設備の修理、退去後のクリーニングや修繕など

    5. 資金管理
    6. 収支管理、納税準備、修繕費用の積立など


    賃貸物件の管理方法には、「自主管理」と「委託管理」があります。
    自主管理ならすべて自分で行い、委託管理なら大半を専門の不動産管理会社に任せられます。
    委託手数料は、家賃1ヶ月分の5%程度が相場となっています。

    家賃収入だけで働かない生活を望むなら、選択肢は委託管理の一択です。


    アパートやマンションで家賃収入を得るメリット


    投資は主に「不動産」「債権」「株式」の3つに分類できますが、中でも不動産は独特です。
    債権や株式にはないメリットは、不動産投資の大きな魅力です。

    そんな、家賃収入が得られる不動産投資の、「働かない」以外のメリットについて確認しておきましょう。


  • 100%自己資金の必要はない

  • 年金の上乗せになり将来の不安を解消できる

  • ケガや病気で働けなくなっても収入源を確保できる

  • 資産評価額の圧縮が可能なため相続税を抑制できる

  • 損益通算できるので脱サラ前なら節税が可能

  • 死亡や高度障害の際にはローンの残債が免除される

  • インフレやデフレのリスクヘッジになる



  • 100%自己資金の必要はない


    不動産投資に多額の資金が必要なのは事実ですが、数千万単位の自己資金を用意する必要はありません。
    株や投資信託は原則として100%自己資金ですが、不動産投資は融資が受けられます。
    お金を借りて投資できるのは、不動産ならではの大きな特徴です。

    ほんの数十万円程度の元手があれば、サラリーマンや公務員でも「家賃収入で働かない生活」を目指せます。


    年金の上乗せになり将来の不安を解消できる


    老後の生活が不安
    年金なんて当てにできない

    受給開始年齢の引き上げ
    受給額の目減り

    ゆとりある老後のためには35万円必要、でも実際の収入は21万円という試算
    老後2,000万円が足りなくなる問題も発覚

    今後更に厳しくなるのは明らか
    定年まで一生懸命働いても、ゆとりある生活は送れない
    定年前の働かない生活が理想だけど、老後の備えもしっかりしておきたいのが現状。

    となれば、会社勤めとは別の働かない収入源の確保は、将来にわたっての自衛手段になる。


    ケガや病気で働けなくなっても収入源を確保できる


    家賃収入が継続して安定的に入ってくれば、ケガや病気による就業不能リスクにも備えられます。
    自営業はもちろん、会社員や公務員も体が資本なのは同じ。

    働けなくなれば、収入は減ったりなくなったりします。
    万が一の時のために、「所得補償保険」や「就業不能保険」で備えるのが一般的です。

    家賃収入が得られる不動産を所有していれば、働けなくなった時でも収入面での不安がありません。


    資産評価額の圧縮が可能なため相続税を抑制できる


    ご承知のように、アパートやマンションなど、不動産にも相続税がかかる可能性があります。
    そして、売却して現金化するよりも、不動産として持っていた方が得策です。
    相続税を計算する時には、実際の売買価格よりも安い値段が基準になるからです。

    不動産は、一物四価や一物五価ともいわれます。
    ちなみに1つの違いは、「基準地標準価格」を含めるかどうかです。


    公示価格…売買の目安となる値段(国土交通省発表)
    基準地標準価格…土地売買の目安となる値段。公示価格の補完。(都道府県発表)
    実勢価格(時価)…実際に売買される値段
    相続税評価額(路線価)…相続税や贈与税の計算に用いられる。公示価格の80%相当が評価水準(国税庁発表)
    固定資産税評価額…固定資産税評価額の計算に用いられる。前年公示価格の70%相当が評価水準。(市町村発表)


    不動産として所有していれば土地の相続税評価の基準値が約8割に下げられるだけでなく、負担軽減措置や特例も受けられます。
    例えば、「小規模住宅地等の特例」「土地ごとの補正による評価減」などです。
    また、家賃収入を目的とした投資不動産の場合、建物の評価額が30%控除されます。


    損益通算できるので脱サラ前なら節税が可能


    損益通算とは、収支のプラスとマイナスが相殺できる制度です。
    投資不動産で赤字が出た場合は給料と相殺できるので、必要以上の税金を払う必要はありません。

    節税できるのは確かにメリットですが、積極的に利用するべき制度ではありません。
    利益が出ていない場合に利用できる救済措置的な制度だからで、あえて赤字にするなど愚の骨頂です。

    もしも仮に投資不動産で赤字が出た場合は、確定申告すれば税金の払い過ぎ分を還付してもらえます。


    死亡や高度障害の際にはローンの残債が免除される


    団体信用生命保険への加入
    不動産は手元にそのまま残るため、売却して生命保険代わりに利用することもできますし、保有し続けて賃貸に出し家賃収入を得ることも可能


    インフレやデフレのリスクヘッジになる


    家賃には「下方硬直性」という特性があります。
    新築時の家賃が最も高いのはもちろんですが、築年数に比例して右肩下がりになるわけではありません。
    階段状に、数年単位で数%下がるイメージです。
    そして、新築時と比較して約2割減から3割減で下げ止まります。

    この下方硬直性のおかげで、家賃は物価の変動に影響されにくく、安定した収入が期待できます。
    経営が軌道に乗れば、長期間にわたって働かない生活が実現できる理由でもあります。